房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大 中小房企承壓
發(fā)布日期：2016-01-20 來(lái)源：導(dǎo)刊社 作者：陳家運(yùn)
在去庫(kù)存的大背景下，曾被奉為“淘金圣地”的樓市已成為不少中小房企的夢(mèng)魘。
中央喊出”去庫(kù)存”，是堅(jiān)守還是轉(zhuǎn)型？有的人選擇趁預(yù)期向好而轉(zhuǎn)賣股權(quán)撤離，那些曾抱著“淘金”目的而來(lái)，卻被套已久的中小房企持有者開始呈現(xiàn)出不同的人生百態(tài)。
在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段，“蓋個(gè)樓就能豪掙一筆”的時(shí)代已一去不返。普遍的共識(shí)認(rèn)為，懷著“淘金”愿景的大部分中小企業(yè)將被迫退出市場(chǎng)。
有專家指出，種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在中小房地產(chǎn)企業(yè)之間將迎來(lái)新一輪的整合大潮。
“淘金者”的夢(mèng)魘
“正在跟一些大的房企聯(lián)系，想趕緊賣掉，還好我項(xiàng)目的位置還不錯(cuò)，得虧了這樣，不然我非死在這個(gè)項(xiàng)目上不可。”柳強(qiáng)軍一邊走一邊說(shuō)。作為山西省太原市典型的小地產(chǎn)商，柳強(qiáng)軍曾對(duì)樓市寄予厚望，原本經(jīng)營(yíng)煤炭生意的他自稱是房地產(chǎn)行業(yè)的“淘金者”，而今卻成為了困獸。
柳強(qiáng)軍是太原市一個(gè)已封頂、卻大部分還沒賣出去的樓盤的開發(fā)商。“那幾年，太原的房子賣瘋了，我的幾個(gè)哥們都不是做地產(chǎn)的，結(jié)果人家拿著錢，找塊地就蓋樓，樓還沒蓋一半，就已經(jīng)賣完了，我覺得太掙錢了。”柳強(qiáng)軍表示，看著別人這么掙錢，本來(lái)經(jīng)營(yíng)煤炭的他，在2013年開始籌集資金，組建團(tuán)隊(duì)，并成功地在太原市主城區(qū)的一個(gè)不錯(cuò)的位置，拍下一個(gè)商住兩用的地塊。
2014 年中期，柳強(qiáng)軍的項(xiàng)目正式開工。然而，柳強(qiáng)軍并沒有想到，自己懷著“淘金夢(mèng)”卻掉進(jìn)了懸崖。
從2014年下半年開始，原本暖意洋洋的太原樓市開始風(fēng)云突變，進(jìn)入2015年，太原樓市隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一起進(jìn)入了深度調(diào)整，銷量開始急劇下滑。
本以為樓盤很快就可以銷售完畢的柳強(qiáng)軍，如今只能望樓興嘆，而他也成為“庫(kù)存量過(guò)大”數(shù)據(jù)中的“貢獻(xiàn)者”之一。
由于大部分資金都是借來(lái)的，柳強(qiáng)軍急于謀求解套。幸運(yùn)的是，他的項(xiàng)目位置不錯(cuò)，規(guī)劃的也很好，因此，有幾家知名房企對(duì)此表示出了興趣。“希望趕緊賣掉吧，把借人的錢還了，剩余的錢希望能干點(diǎn)別的，賠還是要賠的，但不想那么多了，出來(lái)就行。”柳強(qiáng)軍說(shuō)。
事實(shí)上，隨著黃金十年的結(jié)束，高漲的存量房，成為不少夢(mèng)想在房地產(chǎn)領(lǐng)域撈一筆的小開發(fā)商的夢(mèng)魘，而柳強(qiáng)軍只是他們其中的一個(gè)縮影。
“中小型房企的項(xiàng)目大多集中在三四線城市和部分的二線城市，這樣的城市本來(lái)的消化能力就差，也沒什么抗壓能力。”北京市一家金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)，雖然主基調(diào)是“去庫(kù)存”，但對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)會(huì)更加謹(jǐn)慎。
而中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受采訪時(shí)表示，中小房企面臨很大的庫(kù)存壓力這是事實(shí)。主要原因是基礎(chǔ)庫(kù)存比較大，去化能力動(dòng)力不足。在這樣的情況下，大的企業(yè)更進(jìn)一步地?cái)U(kuò)張壓縮了小房企的生存空間，中小企業(yè)的出路只有被兼并、淘汰或者轉(zhuǎn)型。
去庫(kù)存新政不是萬(wàn)金油
有的中小企業(yè)急于轉(zhuǎn)型，或?qū)で蟛①?gòu)，或選擇死扛。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)表示，隨著中央喊出“去庫(kù)存”，認(rèn)為扛過(guò)冬天就能“忽聞一夜春風(fēng)來(lái)”。
對(duì)此，顧云昌說(shuō)，“去庫(kù)存”新政不可能給中小房企帶來(lái)什么利好政策，利好政策只能對(duì)行業(yè)進(jìn)步有好處，差的中小型房企淘汰的可能性很大。
“面臨很大的挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不是壞事，有些企業(yè)被大企業(yè)兼并了，行業(yè)發(fā)展會(huì)更加健康，我們不可能指望所有的企業(yè)都好，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)的必然表現(xiàn)。”顧云昌認(rèn)為，政府也不用救這些中小房企，他們?cè)谑袌?chǎng)的規(guī)律下，該生存的生存，該淘汰的淘汰。
“這是一種好現(xiàn)象，我們要做的就是盡可能地加快去化的速度，把我們過(guò)剩的產(chǎn)能消化掉，此外，我們還是要?jiǎng)?chuàng)造創(chuàng)新，加大供給側(cè)的產(chǎn)品。”顧云昌表示。
著名房地產(chǎn)分析師財(cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠(chéng)也認(rèn)為，中小房企解套不能完全寄望于政策。
“談這個(gè)問(wèn)題必須跟著市場(chǎng)來(lái)。”陳真誠(chéng)表示，中小房企要么在產(chǎn)品上下功夫，那么從價(jià)格上博得優(yōu)勢(shì)，不然，只能死扛。
并購(gòu)契機(jī)或已來(lái)臨
不可否認(rèn)，隨著國(guó)家將推出系列新政來(lái)消化庫(kù)存，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看畢竟從中獲益是必然的。然而，新政不可能惠及每家企業(yè)，特別是中小房企，在去庫(kù)存的壓力下，它們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？
對(duì)此，上述專家表示，未來(lái)也只有資金實(shí)力雄厚的大型房企才能生存并有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，樓市淘金的時(shí)代已經(jīng)不再?gòu)?fù)返。
在中小房企叫苦不迭的同時(shí)，知名房企卻頻傳捷報(bào)。據(jù)最近的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、恒大、中海、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)這六大“豪門”前10月業(yè)績(jī)已超千億，齊齊宣告突破千億大關(guān)，比去年整整提前了兩個(gè)月。
“知名的房企這幾年確實(shí)不如前幾年的日子好過(guò)，但相對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，其影響并不算太大。而且去庫(kù)存系列新政一經(jīng)出臺(tái)，首先受到惠及的就是大的房地產(chǎn)企業(yè)。”北京凱旋不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司咨詢總監(jiān)李韜在接受采訪時(shí)則表示，目前大多數(shù)中小房企都要面對(duì)生存困難的問(wèn)題，而未來(lái)，消化庫(kù)存是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于“去庫(kù)存”的狀態(tài)。
“大城市或許相對(duì)好些，但那些處于三四線城市的中小房企在短期內(nèi)，或者中長(zhǎng)期都不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)。”在李韜看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在中小房地產(chǎn)企業(yè)之間將迎來(lái)新一輪的整合大潮。
事實(shí)上，“大魚吃小魚”的房企并購(gòu)方式早已在一線城市上演。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，近期，先后有上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以高達(dá)15.1億元受讓80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80047.193992萬(wàn)元債權(quán)；上海申萬(wàn)置業(yè)有限公司以9.18億元受讓100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)上海申萬(wàn)置業(yè)有限公司的64186.006000萬(wàn)元人民幣債權(quán)；港中旅太湖(蘇州)置業(yè)有限公司以3.66億元受讓100%股權(quán)等。
截至目前，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所和北京產(chǎn)權(quán)交易所的待售房企股權(quán)達(dá)到34宗，總權(quán)益金額已超過(guò)100億元。其中,北交所受讓項(xiàng)目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項(xiàng)目15宗，待售總額高達(dá)60.34億元。
在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段，蓋個(gè)樓就能豪掙一筆的時(shí)代已經(jīng)一去不返。在上述專家看來(lái)，中小型的房企或者只是想進(jìn)來(lái)“淘金”的企業(yè)，都將被迫退出市場(chǎng)。
“我覺得現(xiàn)在是被收購(gòu)的最好時(shí)期，所以趁著樓市預(yù)期開始向好，可以賣一個(gè)相對(duì)理想的價(jià)格。”柳強(qiáng)軍則認(rèn)為，一些中小房企的樓盤被困了一年多，目前應(yīng)該是尋求并購(gòu)或出讓股權(quán)來(lái)解套的理想契機(jī)。
據(jù)柳強(qiáng)軍了解，很多中小開發(fā)商基本上是在2012年、2013年高位時(shí)拿的地，幾年下來(lái)資金壓力非常大。所以現(xiàn)在尋求大型房企賣地與股權(quán)合作的非常多。
而顧云昌也認(rèn)為，樓市深度調(diào)整，中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)是正常現(xiàn)象。“好的企業(yè)強(qiáng)的企業(yè)會(huì)脫穎而出，越來(lái)越強(qiáng)越來(lái)越大，而那些沒品牌的，運(yùn)作能力差的，資金實(shí)力差的企業(yè)將被淘汰，這樣下來(lái)就會(huì)使好的企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)更好。我們過(guò)去是好壞都賺錢，這種市場(chǎng)其實(shí)不是一種好市場(chǎng)。”顧云昌表示。（原載于中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞）
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