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企業導刊

泡沫就是價格水平脫離多數群眾

房地產市場嚴重脫離市場基本面，一定意義上已成為投機客“擊鼓傳花”的游戲

發布日期：2014-09-29 作者：歐陽君山

　自啟動市場化改革以來，中國房地產價格一路上漲，絕大多數城市翻了番，甚至十數倍。出于慎重，中央至今也沒有泡沫論的明確表述，但明確認定房地產市場不健康。事實上，無論從房價收入比看，還是從租售比看，抑或從消費結構看，都不難發現：房地產市場嚴重脫離市場基本面，一定意義上已成為投機客“擊鼓傳花”的游戲。但部分因為無知，部分因為無恥，一部分房地產商和專家仍在鼓吹中國房地產市場沒有泡沫。
　
　成交須在限定系統內達到
　究竟什么是泡沫呢？權威的《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》解釋說：泡沫是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產獲取收益的投機者，對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。不能不說，這一解釋切中某些要害，但仍沒有揭示本質。
　
　為方便討論，不妨舉個例子，手里面有個寶貝，自我認定的成本在五塊錢，只要不低于五塊錢，就可以賣，但越高當然越好，誰不圖個多賺呢！現在面對黑壓壓的購買者，第一個報價，一塊錢，不行；第二個報價，二塊錢，不成——第五個報價，五塊，嗯；第六個報價，還行——第N個報價，N塊錢，再看看……購買者不斷，報價越來越高，不知道他們有多少人，也不知道他們有多少錢。此情此景，寶貝永遠也賣不出去。如果真要成交，必須設定一個時間，比如二十四小時內賣出，這樣能夠成交，二十四小時內的最高出價者得之；或是圈定一個人群，比如三十六個人內賣出，三十六人中的最高出價者得之。
　
　這一個最簡化也最簡單的例子告訴人們，成交必須在限定系統內進行，如果系統無限開放的話，均衡永遠也達不到。西方經濟學在闡述價格理論時，隱含著限定系統的意思，但沒有明確指出均衡價格只有在限定系統內才能達到，絕大多數專家學者更是稀里糊涂地忽視了這一個根本不能忽視的前提。
　
　價格須適應限定系統內的多數人
　在任意市場上，任意一個商人，都追求高價格，但他對高價格的追求并不是無節制的，他能且只能追求限定系統內的高價格，也就是特定人群中和特定時間內的高價格。更準確講，任意一個商人在推出任意一個商品時，也都是針對特定人群和特定時間的，即所生產的商品在什么時間內賣給什么人。換句話說，一個商品有價格底線——那就是成本，也有價格上限。商品成本主要由生產決定，價格上限則由限定系統內能夠也愿意為該商品支付的購買力決定。
　
　價格上限很難確定一個具體的數目，但有一條可以肯定，大多數商品尤其特定人群個個必需的商品，價格上限不能夠超過特定人群的最低購買力。即便該商品是一時稀缺，價格上限也不應該超過特定人群中的平均購買力。換句話說，一種商品的價格上限是特定人群中的多數人決定出來的，它必須適應多數人。
　
　一部分人可能感到驚訝：怎么能把多數人決定搬定經濟學上來？一個人或一樁事要在政治上被接受，必須通過多數人的投票決定，這是個政治常識。隔行不隔理，實質上，這也是經濟學的道理，只不過經濟學是在用另外的話語——即價格——進行表述而已，商品價格是由多數人通過購買力“投票”決定的，它必須適應限定系統內的多數人，而不是相反，限定系統內的多數人來適應它。市場經濟是“群眾路線”經濟，就像“市場政治”是群眾路線政治。
　
　從成本到價格上限之間，就是價格的上漲空間，出售者能夠在這個空間自由獲利，自由其實是限定系統內的自由。越過價格上限，豈只是暴利了得，而就是泡沫，因為一個商品原本針對限定系統，是有邊界的，而現在其價格卻超過限定系統的價格上限，成了空中之物！
　
　有些商品的確可以脫離大多數群眾，比如古董字畫之類的奢侈品，可以泡沫化，乃至空中飄揚，讓人去追去捧。可住房是人民安居樂業的必需品，它能夠空中飄嗎？就中國房地產是否存在或是將出現泡沫問題，曾有開發商表示：“戶均擁有住宅超過1∶1的時候才可能出現泡沫，中國現在還差得很遠，大概只有0.7，所以中國還有很長的一段發展時間，在連續幾十年的發展過程中都不可能出現泡沫。”這是典型的教條迷信！不需要搬弄數據，也不需要對比中外，一個常識明擺著：中國房價已嚴重脫離大多數的群眾。幾年前，中國社科院發布的《2011年度中國社會綜合狀況數據報告》顯示，40%的中國城市和農村居民稱買不起房。這應該是保守的估計，實際情況可能嚴重得多。與此相應，2014年5月中旬，前瑞銀首席經濟學家喬治•馬格納斯援引一篇投資銀行報告稱，中國最富有的1%的人口，擁有全國大約1/3的房產。
　
　中國住房已大大飽和
　部分人士老是用所謂剛性需求來抵擋對中國房地產市場泡沫論的懷疑和批判，不否認快速城市化形成的住房剛需巨大，但哪一種商品不是剛需巨大？為什么別的剛需能被市場輕易消化和滿足，唯獨住房就不可能？中國是擁有13億人口的第一人口大國，而且中國人一向勤勞，再加上中國人對財富的強烈進取心——被認為在世界各大民族中不亞于猶太人——如今更是乘市場經濟之長風，幾乎所有商品在中國都可以產能過剩。拿作為建筑主要材料的水泥來講，據美國地質調查局和中國國家統計局的歷史數據，中國2011年和2012年兩年內的水泥產量就超過美國在整個20世紀的水泥產量，近乎以一擋百。那房地產作為商品為什么就不能過剩呢？
　
　不得不提的是，自住房市場化改革以來，國家通過政策支持，更加上銀行通過按揭——實是一種經濟特權——透支海量資源，房地產業生產效率理應更高，產能過剩實在自然不過，不過剩才是咄咄怪事。土地稀缺倒是個硬性約束，可住房的高空發展及“下有政策，下有對策”的運作不都可保輕松躍過土地瓶頸嗎？凡此種種，完全可大膽假設：中國住房已大大飽和，甚至過剩！
　
　稍有市場常識的人都知道，商品生產必須從客戶需求和購買力出發。可在中國房地產市場，為什么最廣大的中低收入群體的住房需求，市場不能滿足（有房地產商公開標榜“為富人造房”），甚至根本不予置問（認為應該由政府保障以解決）呢？設想一下，某房地產商到某國開發房地產，可該國絕大部分國民根本買不起他開發的房子，他在干什么呢？他又要干什么呢？他為什么要干呢？豈不咄咄怪事！鼓吹房地產市場沒有泡沫的人要好好回歸常識！

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