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溫州房產墊資火爆 民資冷落實業

　  溫州民間融資市場，素有全國“風向標”之稱，其資金走向體現市場心態。
　  
　  多名溫州資金中介近日對《第一財經日報》記者說，他們時下熱衷于房地產抵押貸款領域的“墊資還貸”業務，生意火爆且競爭激烈，5天時間的利率在4~6分之間。
　  
　  與此印證的是，溫州市金融辦監測數據顯示，在過去一年時間里，溫州用于“生產經營”、“資金周轉”的民間融資，分別總體呈現大幅下降、上升態勢，其中“資金周轉”的借貸筆數一年上升了35個百分點。
　  
　  盡管目前官方認為，溫州金融綜合改革（溫州金改）已經“取得了階段性明顯成效”，但本報記者發現，上述“墊資還貸”業務實則為民間放貸行為，基本上還是圍繞房地產和高利貸進行“空轉”，沒有進入政策引導的實體經濟中。
　  
　  資金中介扎堆房屋“墊資還貸” 
　  
　  經歷民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂后，溫州民間融資規模明顯下降。
　  
　  2011年7月，央行溫州中心支行發布報告稱，溫州民間借貸市場規模達到1100億元。不到3年時間，溫州銀監局抽樣調查顯示，今年3月份，該市民間融資規模為140.22億元。
　  
　  在這種弱市行情中，眾多溫州資金中介不但沒有退出市場，反而找到了新的商業機會：為房地產抵押貸款的業主提供“墊資還貸”。“用5天，按一周算，利息4~6分。”一家溫州資產管理公司的負責人說，也可以按天算，一天1~1.5分利息。
　  
　  “很多人都在做（‘墊資還貸’）。”一位資金中介資深人士說，一些溫州資金中介，曾為企業“墊資還貸”，結果多數虧損并逐步退出，“因為擔保等企業隱性問題，我們是看不清的。”
　  
　  該資深人士說，3年前，房價飆漲、高利貸瘋狂，這些“墊資還貸”主要面向炒房客、個人、企業等不同需求群體，面大量廣，周利息高達1~3角。在房價大幅下行、高利貸銳減的情況下，如今“墊資還貸”主要面向房產、汽車等實物抵押貸款領域。
　  
　  該資深人士說，為保信用，一些面臨資金困難的房東，讓中介為其“墊資”，在了解房價差額、續貸額度等基礎上，雙方辦理房屋委托交易手續。一般來說，還貸三五天后，房東即可辦理新的房產抵押貸款。如發生變故，中介可直接把房產過戶到自己名下。
　  
　  上述資產管理公司的負責人說，這些墊資款主要來自民間閑散資金，也有個人銀行貸款，甚至來自理財機構，“短期借用，利息為2%，如果時間長，月息一般在1.5分左右。”
　  
　  當前，溫州資金中介有百余家，推出的理財產品年收益率一般都在12%以上。“每筆業務賺錢不多，但交易量很大，經營得好還是不錯的。”上述資深人士說，越發火爆的“墊資還貸”業務，與溫州房地產貸款高企有關。
　  
　  公開數據顯示，去年底溫州地區銀行的貸款余額是7092億，有1000多億是房地產開發貸款，有4400多億是房產抵押貸款，存在房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高、實體經濟涉足房地產的比例高的“三高”現象。
　  
　  實業融資漸受冷落
　  
　  與“資金周轉”的火爆不同，之前占據溫州民間融資頭把交椅的“生產經營”，如今則備受冷落。
　  
　  溫州市金融辦監測數據顯示，8月份民間融資用于“生產經營”的比重只有24.12%，為這一年來的最低值。去年12月份，該比例曾達72.86%。不難看出，實體企業對民間借貸的依存度在下降。
　  
　  根據溫州服裝商會有關負責人的說法，企業訂單、利潤總體有所下降，投資需求也在下降，很難承受目前高額的民間融資利息，“一些企業會應急轉貸一下，但融資也比較難。”
　  
　  在這背后，則是溫州金改兩年多來，民間融資利率上下雖有起伏，但依然處于“高位運轉”的現象。
　  
　  溫州市金融辦最新監測數據顯示，今年8月份，溫州民間融資綜合利率指數為20.07%（相當于月息1分67）。本月15日，該利率指數為20.62%，值得關注的“其他市場主體利率”則高達28.10%。
　  
　  溫州市金融辦分析稱，上半年，溫州經濟運行筑底企穩，經濟回暖跡象逐步顯現，企業資金需求增大，但銀行信貸投放減弱，市場資金供給不足，導致民間金融市場資金需求上升。
　  
　  此外，企業出險隱患依然較大，金融機構選擇客戶更趨謹慎，為尋求利潤并覆蓋風險，將上調融資利率。綜上分析，預計下半年溫州民間融資綜合利率可能有所回升。
　  
　  于是，一些溫州傳統企業寧愿不加大生產，甚至停產，也不愿意高息借貸來維持經營。
　  
　  “吃慣了山珍海味，是很難適應粗茶淡飯的！”某銀行溫州分行人士認為，溫州金改希望規范民間借貸市場，引導民資進入實體經濟，但實際上仍有部分民資在圍繞房地產進行高息“空轉”。
　  
　  此前，一家溫州大型擔保公司響應號召為企業“墊資還貸”，因不明企業資金鏈、擔保鏈等狀況，結果業績不盡如人意，從而引發資金中介對實體企業“敬而遠之”。
　  
　  一份溫州金融監管部門的數據顯示，目前溫州全市重大風險擔保圈有28個，涉及信貸金額507億元。這兩個數據截至6月底，分別比2014年年初下降5個和111億元。
　  
　  盡管相關部門做了很大努力，但企業資金鏈和銀行貸款擔保鏈，仍然是諸多溫州企業亟待解決的兩大難題。
　  
　  上述資深人士認為，現在企業與個人的“墊資還貸”需求量很大，這說明銀行的貸款創新能力還有待加強，或有待于“落地”。
　  
　  目前，不少銀行推出了“貸款年審制”、“貸款無縫對接”等創新做法，企業或個人辦理的貸款到期后，如需續貸，可以不用還貸便可展期。如果這些政策能很好地實行，市場上對應急轉貸的需求就會降低。